Основной передел рынка земли в России уже произошел

Источник

АПК-Информ

3348


 

Реформа на российском земельном рынке началась еще в девяностых годах, но, можно сказать, что продолжается и по сей день. При этом законодательное регулирование данного рынка не всегда является эффективным. Более подробно о том, как действуют земельные законы в России, а также о тенденциях рынка земли журналисту ИА «АПК-Информ» рассказал управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры» Игорь Степанов.

 

Юридическая фирма «Эберг, Степанов и партнеры» является филиалом Ростовской областной коллегии адвокатов, действующей с 1943 года. Фирма создана 20 ноября 1998 года c первоначальным наименованием «Лексис». С 2001 года «Эберг, Степанов и партнеры» является членом Торгово-промышленной палаты Ростовской области. В 2004 году впервые в сфере юридических услуг на юге России компанией разработана и внедрена Система менеджмента качества. В ноябре 2004 года юридическая фирма была сертифицирована фирмой «СЖС» (Швейцария) как отвечающая требованиям международного стандарта качества ISO 9001:2000. В 2005 году фирма принята в ассоциированные члены Союза российских судовладельцев (СОРОСС). В настоящее время фирма объединяет 12 опытных адвокатов и юристов.

 

 

- Вы начали свою юридическую практику в период становления рынка земли в России. Какие ключевые точки становления рынка Вы могли бы выделить?

- У меня так случилось, что еще, будучи студентом, в конце 90-го года я пришел в райисполком Азовского района Ростовской области. Это был декабрь 90-го года.  А с 1 января вступал в силу целый блок законов о земельной реформе, о собственности, о предпринимательской деятельности, о приватизации. Чуть позднее вышел и Земельный кодекс. Поэтому именно со старта я занимался земельной реформой, включая закон о крестьянской реформе. Стоит сказать, что именно на районные администрации тогда легла реализация земельной реформы. В тот период была осуществлена реорганизация колхозов, совхозов, многих государственных предприятий, созданы крестьянские хозяйства, появился первый рынок, появились разграниченные земли, т.е. появились земли поселений, районный земельный фонд, из которого наделяли фермеров и сельхозпредприятия (существующие тогда бывшие колхозы и совхозы).

 

- Как изменился рынок земли сельскохозяйственного назначения за последние 10 лет?

- Начну с того, что  в первые десять лет было весьма хаотичное регулирование. Тогда больше регулировалось становление реформы, и в начале рынок в большей степени представлял собой указы и постановления, поскольку общие нормы федеральных законов были в большей степени декларативными. Существовало очень много противоречий между гражданским и земельным законодательством, законодательством о реорганизации совхозов, колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. Осуществлять юридическую практику была очень сложно и тяжело. Везде понимали нормы по-разному. Судебная практика складывалась очень долго. Только в 1992 году был подготовлен первый обзор Верховного суда РФ, но он большой помощи ни судам, ни практикующим юристам, ни администрациям не принес. Это были общие рассуждения о том, какого вида споры можно рассматривать и т.п. Однако в то время составителей такого обзора тоже можно было понять, т.к. неразбериха была серьезная. Все это длилось в течение нескольких лет, пока в 2001 году не появился новый Земельный кодекс РФ. Это был первый этап. Сначала было упоминание о 17 главе Гражданского кодекса РФ, которая должна была вступать в силу вместе с Земельным кодексом РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Именно эти законы впервые и установили более-менее цивилизованные основы рынка земель сельхозназначения.

Если с остальными землями было все более-менее понятно, то земли сельхозназначения на рынке России появились практически только в 2003 году, когда вступил в силу закон об обороте земель сельхозназначения. Он поработал года два, потом в него внесли серьезные судьбоносные изменения, в 2005 году изменили практически полностью правила игры, появились собрания собственников земельных долей, которые стали принимать решение о том, как будут выделяться земельные участки, в какой очередности. Именно тогда первые игроки, а это были, с одной стороны, бывшие руководители хозяйств  и те, кто контролировал ситуацию в отдельном сельхозпреприятии, с другой стороны - люди, которые решили вкладываться в покупку земельных долей. Вот между ними постоянно отмечалось противостояние. Обе противодействующие группы использовали определенные сложности и двусмысленности в законе с одной стороны, с другой – активно использовались  знакомства в кадастровых службах, где хранилась информация о том, какие участки выделяются и где, кто их межует. Именно эта игра в течение долгого периода времени и была определяющей на рынке, т.е. у кого была информация и кто более агрессивно использовал все возможные методы, технологии, заложенные в законе и «околозаконные» методы, и те, кто владел информацией, — те и выигрывали. 

 

- Какие юридические споры в настоящее время чаще всего встречаются в практике решения земельных вопросов?

- В последнее десятилетие - с 2001-го до 2010 года - судебные споры особой роли на рынке не играли, на мой взгляд, они скорее использовались, как способ затянуть процесс, способ оградить, поставить барьер на пути тех, кто пытается осуществить выделение земельных долей в самостоятельные земельные участки. Такие споры в некоторых случаях рассматривались по нескольку лет. Также Конституционный суд своим постановлением, разъясняющим порядок выделения земли, подлил масла в огонь. Многие суды стали открещиваться от исков о признании незаконным решений общих собраний собственников земельных участков о выделении, объясняя, что собрание - так называемая согласительная процедура, которую оспаривать нельзя. Оспорить якобы можно лишь сделку, каковой и является процедура выделения земельного участка. Все это не внесло ясности, открытости на рынке земель сельскохозяйственного назначения. Законодатель, понимая, что ситуацию необходимо исправлять, внес изменения в действующее законодательство. И 1 июля 2011 года вступила в силу новая редакция федерального закона о рынке земель сельскохозяйственного назначения, которая еще раз осуществила своего рода революционный переворот и опять изменила правила игры. В результате законодатель определил  два способа выделения земельных участков в счет земельных долей. Один -  через публикацию в СМИ, на которую можно подать возражения, и второй -  через проведение общего собрания собственников. По мнению законодателей, именно возможность принятия решения собранием собственников делала процедуру проще и легче.  Функцию контроля над соблюдением процедуры и прав всех участников теперь осуществляет глава сельского поселения, на территории которого находится тот или иной земельный массив. На мой взгляд, ясности в работе рынка эти изменения также не внесли. Мои коллеги-юристы общаются по этим вопросам  с представителями судов, с землевладельцами, с фермерами. Не так давно я имел беседу с собственниками земельных участков, работающими на этом рынке давно, которые пытаются выделяться, большинство респондентов подтверждают, что принятие указанного законодательного акта не нормализовало и не облегчило правоотношения на земельном рынке.

 

- То есть можно сказать, что изменение законодательства усложнило работу?

- В определенной степени стало сложнее. После 1 июля т.г. не только участники рынка, но и представители судов говорят, что не знают, как точно применить принятые нормы, т.е. рынок до сих пор не совсем прозрачный. Казалось бы, процедура прописана, и желающие могут выделить землю и перестать быть участниками общей долевой собственности, став собственником земельного участка. Но если этого не желает кто-то из крупных игроков, расположенных в этом же земельном массиве, есть масса препятствий законных, формально обоснованных нормами закона, которые не позволят этого сделать в течение достаточно длительного периода времени. В подобных случаях либо приходится вступать в противостояние и нанимать юристов и начинать серьезную сутяжническую полосу по спорам, либо просто забыть о своих намерениях.

До сих пор четкого механизма, когда собственник мог бы спокойно реализовать свое право на выделение, а потом, допустим, и на продажу земли сельхозназначения, просто нет. Как сложится судебная практика -  пока совсем неясно, думаю, что для этого понадобится несколько лет. Могу сказать, что не все так мрачно. К примеру, в тех местностях, где нет сильных игроков, возможно, в определенных случаях указанные права можно использовать эффективно. Но, исходя из собственной практики и практики моих коллег из разных регионов страны, — проблемы есть везде.

Во всяком случае в нашем регионе (Ростовская область – Прим. ред.), земли высоко ценятся и конкуренция за них высокая. Может быть, в средней полосе России ситуация несколько другая, возможно, на Урале, в Сибири все несколько иначе. Однако, опираясь на сообщения наших коллег из указанных регионов, можно сделать вывод, что ситуация все же зависит от того, насколько сильны игроки в каждом конкретном районе. Кто-то выделяется спокойно, кому-то вставляют палки в колеса. И закон в этом случае скорее не регулирует, а создает проблемы для того, чтоб рынок был более прозрачным, ясным и понятным.

 

- Крупные компании также сталкиваются с подобными проблемами?

- Что касается крупных инвесторов, там действуют совсем другие правила. Мы сопровождаем инвестиционные сделки по приобретению сельхозпредприятий. Исходя из собственного опыта, можно сказать, что все очень просто в определенной степени. Приходит инвестор, юридические компании проводят правовую экспертизу, а затем, как правило,  происходит приобретение сельхозпредприятия. Отмечу, что крупные компании предпочитают приобретать не просто землю, а в целом  имущественный комплекс. Как только собственник бизнеса, выполнив рекомендации юристов, проведет предпродажную подготовку,  появляется объект для инвестиций. А затем осуществляется сама сделка. Поэтому, в частности иностранные инвесторы, готовясь к вложению инвестиций, требуют того, чтобы все документы были приведены в соответствующий порядок. Могу сказать, что довольно часто компании-инвесторы отказываются приобретать сельхозпредприятия ввиду того, что продавцы не могут навести порядок в документах.

 

- Если я правильно поняла, то, несмотря на все изменения в законодательной базе, все же большое количество субъективных факторов влияет на то, будет ли осуществлен отвод земельного участка или нет?

- Отвечая на этот вопрос, я бы говорил отдельно о земельной доле в каждом конкретном массиве, а отдельно о земельном участке. Долю естественно продать можно, но она намного дешевле, чем земельный участок, потому что никто не знает, где конкретно в массиве она находится. Вследствие этого их не особенно и покупают. Либо же покупают крупные игроки для того, чтобы потом сформировать земельный участок. Совсем другое дело, когда уже есть выделенный участок, с определенными границами, с кадастровым номером. Но для того, чтоб до этого дойти, нужно пройти все эти круги ада, о которых я уже рассказал. Поэтому тут вопрос больше касается не отвода земли, а именно формирования земельного участка. Самая большая проблема заключается в том, чтоб превратить земельную долю в участок и никто не ставил палки в колеса. А для тех, кто поднаторел в этих вопросах, есть много механизмов, технологий.

 

- И все же даже с учетом тех проблем, которые были озвучены, насколько высока заинтересованность в приобретении земли и как она изменилась за последние годы?

- Я бы сказал, что основные крупные холдинги, которые являются значимыми игроками на земельном рынке России, уже сформировали земельный банк в течение последних 10 лет. В формировании одного из них я лично, к примеру, принимал непосредственное участие. Речь идет о компании «Юг Руси». Могу сказать, что сделки по покупки делятся, на мой взгляд, на две категории. Первая - это приобретение через банкротство, оно наиболее распространено на рынке земли. Разваливается предприятие и его тут же «подхватывают» те, кто находится рядом, либо соседние хозяйства, либо те, кто нацелился на этот актив. Ко второй категории можно отнести случаи конкретных договоренностей, когда продавец целенаправленно ищет покупателя, как правило, в этой ситуации компания, выставленная на продажу, находится близко к банкротству, либо же продавцом выступает лицо (лица), кому действительно срочно  необходимы деньги, но предприятие в нормальном состоянии и с нормальной отчетностью.

Следует сказать, что существует в моей классификации еще и третья группа покупателей, к которой можно отнести так называемых «собирателей земель», находящихся неподалеку, к тому же такие земли для них должны представлять первоочередной интерес. «Собиратели земли» за счет экспансии постепенно увеличивают свой земельный банк, покупая то один, то другой участок земли.

Я бы сказал, что активность покупки земли после кризиса все же снизилась. Сделок уже меньше, хотя нельзя эту тенденцию в первую очередь связывать только с кризисом. Следует сказать, что основной передел рынка уже произошел, сформировались крупные холдинги, которые, на мой взгляд, и являются основными игроками, это формирование активно проходило как раз с 2000 по 2005 годы. В первую очередь эти компании начали проявлять интерес к землям на юге и в Черноземье. Основные площади они уже отработали  и выбрали наиболее ценные активы, которые достаточно успешно объединились в структуре вертикально интегрированных холдингов, у которых помимо земельного банка, как правило, есть переработка. В качестве примеров можно назвать такие компании, как «Астон», «Валары», «Юг Руси».

Как правило, те холдинги, которые находятся на юге страны, успешно решили все вопросы, касающиеся формирования земельного банка. Кто-то поставил точку в этом вопросе, и после кризиса выжидает, вкладывая средства в другие направления бизнеса. Кто-то продолжает приобретение. Видимо все зависит от поставленных целей. Так, некоторые компании формируют кластеры, т.е. не приобретают больших активов на территории одной области, а берут, допустим, 50 тыс. га (это 2-3 предприятия) в определенном районе области, плюс фермерские хозяйства и небольшие участки земли вокруг, если они представляют интерес. Сформировав же такой земельный банк, указанные компании ищут земли уже в другой области. Таким образом, они пытаются страховаться от рисков географических, природных, иногда политических (сменилась власть, а все вложено в одну корзину). Скажу, что каждый собственник крупной компании выбирает свою стратегию.

 

- Что сегодня более популярно на российском рынке земли: покупка или аренда?

- Что касается иностранных компаний — то речь об аренде идет лишь в крайнем случае. Исключение может быть, когда рядом есть земли, которые находятся в собственности. К примеру, если было приобретено предприятие с  землями, находящимися в собственности юридического лица или физических лиц. Однако, допустим, на территории этого бывшего колхоза или совхоза есть земли арендуемые. В этом случае необходимо вспомнить, что существует норма закона, в которой говорится, что если арендатор государственных, муниципальных земель три года как землепользователь добросовестно выполнял свои обязанности, платил арендную плату, то у него есть право выкупить землю за 10-20% от кадастровой стоимости участка.

Инвестор, приобретая предприятие, видит, что это интересная цена и что у него есть возможность через год-два выкупить в собственность этот земельный участок. Именно в таких случаях и принимается решение о приобретении, в том числе и прав аренды с правом дальнейшего выкупа земли. К тому же, я вижу, что иностранные компании, когда приобретают сельхозпредприятие, приобретают и земельные доли, арендуемые в общем земельном массиве у дольщиков. Как правило, они стремятся выкупить не менее 50% долей.

Добавлю, что пока институт аренды ни шатко ни валко работает, поэтому я думаю, что заинтересованность в приобретении права аренды есть, и она останется. Конечно, собственность гораздо предпочтительнее. Если есть возможность, компании стараются приобретать землю. В любом случае приобретение прав аренды направлено на то, чтоб в дальнейшем иметь возможность постепенно скупать земельные доли. То есть компании все равно стремятся стать контролирующим собственником и выкупить более 50% земельных долей в арендуемом массиве, чтобы определять свою политику и проводить свои решения на собраниях. Поэтому, на мой взгляд, компании заинтересованы как в покупке, так и в аренде земли примерно в равной степени.

 

Беседовала Ольга Прядко

Реклама

Вход