В последнее время новостные ленты многих отечественных информагентств пестрят сообщениями об изменениях на украинском рынке земли сельхозназначения. Вместе с тем, отдельного внимания заслуживает и российский земельный рынок, где изменения также идут своим чередом. Журналисты ИА «АПК-Информ» обратились с просьбой прокомментировать развитие ситуации на данном рынке к директору Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Министерства сельского хозяйства Российской Федерации Сергею Бондаренко.
- Сергей Иванович, в России, по официальным данным, земельная реформа началась 20 лет назад. Какие изменения в течение 20 лет произошли на рынке земли сельхозназначения?
- Основными целями земельной реформы были переход от единой государственной собственности на землю к многообразию видов собственности, в том числе к частной, формирование многоукладной экономики, рациональное использование и охрана земель.
За прошедшие 20 лет на рынке земель сельскохозяйственного назначения был реализован комплекс мер:
- ликвидирована государственная монополия на владение землей;
- созданы условия для гражданского оборота земельных участков;
- осуществлен переход к платному землепользованию;
- развернута система государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество;
- создана нормативно-правовая база для перехода земельных участков к эффективным собственникам.
С принятием нескольких базовых нормативно-правовых актов была создана система современного правового регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве. В их числе Земельный кодекс Российской Федерации и федеральные законы «О землеустройстве» (2001 г.), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 г.) и «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (2004 г.).
При этом отмечается ряд позитивных тенденций:
- ежегодный рост площади земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
- снижение площади долей, в том числе невостребованных земельных долей;
- уменьшение площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за счет их приватизации;
- рост количества сделок купли-продажи, аренды и выкупа.
Важно отметить, что в результате реформы удалось создать такую систему законодательства в сфере регулирования земельных отношений, которая обеспечивает правовую стабильность и способствует устойчивому развитию сельского хозяйства.
- С какими проблемами и подводными камнями столкнулись российские аграрии в начале земельной реформы? Как изменилась стоимость земель сельскохозяйственного назначения за годы реформы?
- В начале земельной реформы проводилась массовая реорганизация колхозов и совхозов. Их работники получили бесплатно земельные доли, размер которых устанавливался районным органом исполнительной власти совместно с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам.
При этом государство ввело ограничения по использованию земельной доли. Граждане были обязаны либо написать заявление о внесении своей доли в образованное на базе колхоза или совхоза предприятие в соответствии с законодательством, либо самостоятельно создать крестьянское хозяйство. Продать долю собственник мог только работникам хозяйства или самому хозяйству.
Между тем, когда в октябре 1993 года Указом президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» было разрешено продавать земельные доли всем собственникам, ситуация в данной сфере несколько осложнилась. Устанавливалось, что земельную долю можно было выделить в натуре, то есть определить границы земельного участка и уже этот участок продать. На фоне обесценивания земли такая возможность продажи сельхозземель стала находкой для рейдеров и спекулянтов. Происходила скупка хозяйств, на землях которых впоследствии осуществлялась застройка. Причем, если одни пайщики продавали земли сами, то другие даже не догадывались, что их участок уже продан вместе с остальными. Хотя операции даже с единичной земельной долей должны были проводиться с согласия других собственников данного коллективного хозяйства, земельные спекулянты обходили эту формальность.
Мошенничество с земельными долями в первые годы земельной реформы было распространенным явлением.
Что касается стоимости земель сельхозназначения, то, по данным Института конъюнктуры аграрного рынка, их средняя рыночная цена в России составляет 500-1000 долл. США за гектар, что в 6 раз меньше, чем в Америке, и в 16 раз меньше, чем в Германии. Данные показатели свидетельствуют о том, что земля является перспективным активом для инвестирования, её стоимость в России постоянно растет. Наряду с этим, рост стоимости земель сельхозназначения связан с увеличением государственной поддержки сельскохозяйственного производства.
- Земельная реформа в России должна была создать предпосылки для развития рынка земли, что должно было привести к концентрации ресурсов у наиболее эффективных собственников и, соответственно, в рыночных условиях способствовать повышению уровня доходов аграриев. Насколько воплотились идеи реформы в жизнь? Как изменилась рентабельность сельхозпроизводства за годы реформы?
- В целом, реформа сыграла свою позитивную роль в развитии рынка земель сельскохозяйственного назначения. В последние годы по мере роста государственной поддержки сельского хозяйства и укрепления нормативно-правовой базы в сфере регулирования земельных отношений количество прибыльных хозяйств постоянно увеличивалось.
Уровень рентабельности хозяйств за время реализации госпрограммы на 2008-2012 гг. с учетом субсидий составил 9-16%.
Вместе с тем, необходимо признать, что рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в полной мере не сформирован. Во многом это связано с затянувшимся переходом от коллективно-долевой формы собственности к частной.
- Как Вы оцениваете действующую законодательную базу по рынку земли? Что предпринимает в этом направлении Минсельхоз России?
- Полномочия по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений в части, касающейся оборота, мониторинга и использования земель сельскохозяйственного назначения, были переданы Министерству сельского хозяйства РФ в 2008 году.
С тех пор развитию этого направления министерство уделяет особое внимание.
Специалисты министерства совместно с депутатами Государственной Думы подготовили федеральный закон №435-ФЗ, который внес комплекс поправок в действующее земельное законодательство (Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.).
Законом установлен чёткий порядок образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. в счёт земельных долей. Определены полномочия органа местного самоуправления поселения в процессе образования земельных участков.
За субъектом Российской Федерации закреплено право устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) работ по подготовке проекта межевания земельных участков.
Определены штрафные санкции и порядок изъятия ненадлежащим образом используемых земельных участков.
Наряду с этим, министерством подготовлены методические рекомендаций по совершенствованию оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения, в которых изложены особенности реализации нового закона, рекомендации разосланы во все субъекты Российской Федерации.
С 2011 года предусмотрена государственная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (120 млн. руб. из федерального бюджета в 2011 г., в 2012 г. – до 1,4 млрд. руб.).
Эти меры позволят, в частности, активизировать процесс вовлечения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот, продолжить развитие рынка сельхозземель, а также повысить эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения.
- Какие изменения произошли в структуре сельхозпредприятий и собственности на земли сельскохозяйственного назначения за годы земельной реформы?
- В начале земельной реформы на базе совхозов и колхозов с государственной собственностью на землю были образованы новые сельскохозяйственные организации, которые в дальнейшем видоизменялись. При этом оформление прав на земельные участки не всегда отражалось в их отчетной документации и учредительных документах.
В настоящее время в сельском хозяйстве страны сохраняется многоукладность. Мировой и российский опыт показывает, что многообразие форм собственности создает здоровую конкуренцию, способствует усилению взаимосвязи между различными звеньями агропромышленного комплекса, поскольку дополняемые друг другом формы хозяйствования могут не только создавать импульс к развитию производства, но и нивелировать недостатки, присущие каждой из них.
- Что Вы можете сказать об изменении земельного банка агрохолдингов в России за последние годы? Насколько повлияла земельная реформа на их развитие?
- В настоящее время экономическая целесообразность кооперации и агропромышленной интеграции в сельском хозяйстве не вызывает сомнений.
Агрохолдинги и другие агропромышленные формирования создаются в основном с целью технологической увязки производства и реализации конечной продукции, успешной реализации перспективных инвестиционных проектов, внедрения в производство экономически эффективных, ресурсосберегающих технологий и других программ.
Эффективное функционирование интегрированных формирований, в том числе агрохолдингов, возможно на основе сформированного имущества.
Земельные активы агрохолдингов формируются путем приобретения в собственность земельных участков предприятий, вошедших в состав холдинга, либо земель, используемых им на праве аренды, в том числе земельных участков, находящихся в долевой собственности. Кроме того, агрохолдингами используются муниципальные земли, предоставляемые, как правило, на правах аренды.
Приобретение земли на основе договора купли-продажи является наиболее распространенным на практике, особенно в последние годы.
Интегрированные формирования стали создаваться в 90-е годы и послужили устойчивым звеном новой экономической системы.
Развитие рыночных отношений, в том числе рынка земли в сельском хозяйстве, способствовало консолидации земельных ресурсов в руках эффективных, финансово устойчивых пользователей земель сельхозназначения, к которым можно отнести агрохолдинги и другие агропромышленные формирования. Земля стала реальным фактором получения денежного дохода, финансового оздоровления предприятий, что положило начало развитию земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.
В свою очередь, создаваемые агрохолдинги влияли на землепользование в сельском хозяйстве: способствовали повышению эффективности использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения, вовлечению неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот, внедрению прогрессивных ресурсосберегающих технологий и адаптивных систем земледелия.
- Какое влияние оказывает земельная реформа на инвестиционную привлекательность агробизнеса в России?
- Земельная реформа в нашей стране позволила перейти от государственной формы собственности на землю к частной, право на которую гарантировано Конституцией Российской Федерации и охраняется законами. Как для отечественного, так и для иностранного инвестора открылась возможность получить земельный участок в долгосрочную аренду. При этом законодательство предусматривает право использования земли как залогового инструмента для получения кредитов.
Например, только Россельхозбанк, начиная с 2006 года, выдал сельскохозяйственным товаропроизводителям 1088 кредитов под залог 1145 тыс. га сельхозземель общим объемом 19 млрд. руб.
В сфере землепользования разработана и постоянно совершенствуется соответствующая нормативно-правовая база, которая также призвана обеспечить правовые гарантии для инвесторов.
Все это, безусловно, самым позитивным образом сказывается на инвестиционном климате России.
- Каков Ваш прогноз дальнейшего развития рынка земли сельхозназначения в России?
- В настоящее время одними из приоритетных задач Министерства сельского хозяйства РФ в сфере землепользования являются поддержка сформировавшегося позитивного тренда на эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения, актуализация земельного законодательства, расширение доступа сельхозтоваропроизводителей к информации о земельных ресурсах.
В частности, в сотрудничестве с Минэкономразвития России планируется создать единую для всей страны интернет-площадку, на которой в режиме реального времени будут размещены все предложения по земельным сделкам, а также информация о месте их заключения.
Таким образом, с учетом реализуемых мер в настоящее время заложен основательный фундамент для дальнейшего поступательного цивилизованного развития рынка земли в России, ее концентрации в руках наиболее эффективных, ответственных собственников, в том числе многочисленных представителей категории малых форм хозяйствования.
Беседовала Ольга Прядко
