Двадцать лет украинцы ожидали земельную реформу. От слов к делу перешли парламентарии, избранные в июле 2019 года. Уже 31 марта 2020-го был принят Закон Украины №552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». Со вступлением закона в силу 1 июля 2021 открывается рынок земли. Чего ожидать украинцам? Как изменятся правила игры для отечественных сельхозпроизводителей? В чем основные риски? Как защитить себя старым и новым владельцам земли? На эти и другие вопросы АПК-Информ ответил Арсений Салалайко, адвокат, СЕО Mitrax.
- Как наиболее успешно продать сельскохозяйственную землю (рядовому украинцу или малому фермеру)?
- Если речь идет о небольшом участке земли, то и средства от ее продажи будут небольшими. К примеру, что могут решить в жизни рядового украинца 5000 долл. США от продажи пая?
Более выгодный путь – это объединение с другими землевладельцами, создание многоотраслевых предприятий, занимающихся как растениеводством, так и животноводством. Продажа земли сейчас – это при любых условиях невыгодный шаг. Единственным мотивом для него может быть безвыходное положение.
- Как дальше безопасно работать малым и средним фермерским хозяйствам?
- Залог безопасности – это деятельность в правовом поле, на 100% «белая» деятельность. Ведь главная причина поглощения фермерских хозяйств сейчас – непрозрачность бизнеса: от уклонения от налогов до сомнительных документов на землю.
Не менее важный фактор – прибыльность. Стоит вкладывать средства в развитие путем увеличения уставного капитала и повышения капитализации предприятия . Зато пайщики получат набор средств для эффективного распоряжения своей собственностью, в частности – это кредиты от государства, чтобы начать собственное дело. Планируется создание Фонда развития сельских территорий, прежде всего – для поддержки малых и средних сельхозпроизводителей.
Актуальным остается использование всех возможных методов противодействия рейдерству. О них мы говорили в прошлой статье.
- Как крупному бизнесу сохранить и приумножить земельный банк?
- Правило относительно «отбеливания» деятельности актуально не только для малого бизнеса, но и для крупного тоже. Речь идет о необходимости изменений в сознании «местечковых господ», которые привыкли к деятельности «в тени» и небрежному использованию земли.
Земельные ресурсы используются недостаточно эффективно. Прибыльность предприятий низкая. Среди причин – отсутствие планирования, устаревшая агротехника и низкий уровень работников. В сельском хозяйстве приходится работать за очень низкие зарплаты, часто – без официального оформления. На такие условия соглашаются лишь неквалифицированные и немотивированные кадры. Они не могут быть основанием для процветания хозяйства.
С открытием рынка земли бизнес получает полностью законные механизмы наращивания зембанка (путем аренды или покупки земли). В то же время следует учитывать вероятность концентрации земли крупными агрохолдингами через право выкупа и банками – для продажи с выгодой.
Ограничение относительно количества земли для покупки и относительно статуса потенциальных покупателей приведет:
-
к преимуществам локального капитала, и отсрочке инвестиций среднего размера;
-
к приобретению банками значения латифундистов путем получения земли (в качестве залога) без количественных ограничений;
-
к увеличению количества земельных рантье и еще большему распространению практики прописывать в договорах долгосрочной аренды права выкупа земли.
- Какие основные виды махинаций с сельскохозяйственными землями имеются на сегодня?
- Их много, и вот несколько самых распространенных:
-
Передача земли в виде корпоративных прав
Подобные схемы направлены на получение выгоды от продажи агрофирмы (доли в капитале агрофирмы). Земли и имущество собираются через легальные, полулегальные и «теневые» механизмы. А потом осуществляется активный поиск покупателя на такой «готовый бизнес». Цена при этом завышена, а реальные права на землю под большим вопросом.
-
Аренда невостребованных паев
Большая проблема по легализации невостребованных паев. Ежегодно появляется большое количество такой земли.
Родственники после смерти владельца пая не подают документы на переоформление, эта земля ложится на ОТГ или сельсоветы, которые затем сдают в аренду с/х предприятиям на краткое время – 1-3 года. Вопрос коррупции заключается в том, что средства за такую аренду идут в карман председателя сельсовета.
В таких регионах, как Сумы, Николаев, Полтава и другие, доля таких земель составляет до 30%.
-
Получение бесплатной государственной земли (0,12 га для садоводства, до 0,25 га для строительства жилья и до 2 га для ведения личного хозяйства) за взятки
-
Привлечение участников АТО и других льготников для получения бесплатных участков с последующим их объединением
-
«Теневая» передача земли в субаренду государственными учреждениями
-
Создание фиктивных фермерских хозяйств агрохолдингами
- Появятся ли новые схемы незаконного присвоения участков после открытия рынка земли?
- Никуда не денется большинство старых схем. Из вероятного нового – получение земли через кредиты и банки. С 1 июля 2021 года банкам предоставляется право получать землю в собственность. Единственная оговорка – обязательства продать эту землю в течение двух лет.
В случае активного кредитования и снятия моратория по валютным кредитам земля в банки будет переходить активно. Что с ней будет в течение двух лет пребывания в собственности банков, не понятно. Закономерно предположение относительно появления банков-латифундистов.
- Какие махинации возможны после открытия рынка земли?
- Не стоит исключать вероятности схем с подделкой документов и манипуляциями в реестрах, как и рейдерских захватов (с участием представителей правоохранительных органов включительно).
Возможна консолидация земли через передачу арендатором преимущественного права выкупа. К примеру, текущий арендатор не желает выкупить пай. Вместо этого он передает (продает) свое право преимущественного выкупа посреднику (так называемому инвестору). Такие посредники будут осуществлять деятельность по консолидации земель в большие массивы. Ведь земля в больших массивах имеет значительно более высокую цену, чем в разрозненных участках.
- Как обезопасить себя владельцам сельскохозяйственных земель от незаконного ними завладения (фермерам или пайщикам)?
- Важный фактор – это правильно оформленные правоустанавливающие документы. Сведения о земельном пае должны быть внесены в Государственный земельный кадастр, владелец должен иметь в наличии документы, подтверждающие право собственности. После 1 января 2013 года – это свидетельство или выписка из Госреестра прав на недвижимое имущество.
Если документы утеряны, то самое время их оформить. При наличии опасений за свой земельный участок собственник может воспользоваться сервисом информирования о начале и ходе регистрационных процедур относительно земельных участков SMS-маяк Земля.
- Как действовать в случае, когда землей пытаются незаконно завладеть?
- Поскольку завладение может осуществляться в различных формах, то и действовать нужно будет по-разному. Например, речь может идти о самовольном занятии земельного участка – паем кто-то начинает пользоваться, не сообщив об этом владельцу. Такие действия могут квалифицироваться как административное правонарушение, предусмотренное ст. 53-1 КоАП. О его совершении следует сообщать в полицию.
Если речь идет об агрорейдерстве, и незаконные действия касаются больших земельных площадей, нужен комплексный подход, о котором мы уже говорили.
- Среди основных положений законопроекта, относительно которых велась ожесточенная дискуссия между представителями бизнеса, власти и народа, есть возможность на старте открытия рынка продавать землю только украинцам (юрлицам – с 2024 года) с предельным максимумом в одни руки – 100 га. По Вашему мнению, насколько возможно в текущих украинских реалиях обойти данные требования фермерским хозяйствам/бизнесу и концентрировать большие массивы земли в своем владении? Как государство могло бы избежать этого «обхода» закона?
- Прежде всего, ограничение будет действовать только до 2023 года. Хотя и до этого ничто не мешает скупать землю через родственников и подставных лиц. Эксперты говорят о необходимости введения понятия «связанные лица», и это будет предохранять от незаконной скупки земель.
Значительным риском является отсутствие ограничения по концентрации земли в одних руках на уровне ОТГ. Уже через два года один человек сможет покупать 10 тыс. га. Зато 25% ОТГ имеют площадь с/х земель меньше 10 тыс. га. У 60% общин эта площадь меньше 20 тыс. га. Возникает угроза того, что громада будет поставлена в зависимость от одного человека – владельца земли.
Предохранителем от такой угрозы должна была стать поправка в законопроект об открытии рынка земли, по которой устанавливалось ограничение площадей земли в собственности на уровне ОТГ в 35%, но это правку удалили.
- Смогут ли также и иностранные компании обойти положения о продаже сельскохозяйственных земель только украинцам?
- Предположение, что вариант перехода земли к иностранцам – через банки. Более того, в Украине разрешается банкам с иностранным капиталом предоставлять кредиты под залог. Через некоторое время такие банки смогут получить землю в результате ее взыскания.
В ТОП-20 украинских банков лишь 5 без иностранных инвестиций. Очевидно, отстранить банки с иностранным капиталом от участия в кредитовании под залог земли проблематично, потому что тогда останется слишком мало игроков на этом поле.
Кроме того, иностранцы путем применения различных схем могут создать компании со 100% украинскими инвестициями. Для этого не понадобится большого уставного капитала. А уже через такие кампании будет осуществляться скупка земель.
Также есть большое количество людей с двойным гражданством, и ни продавец, ни государство не знают о существовании второго гражданства. Конечно, Украина видит в них только граждан Украины, но мне кажется, что здесь возможны какие-то манипуляции.
- Ожидает ли продавца сельскохозяйственной земли какая-либо уголовная ответственность в случае сознательного несоблюдения законодательства в ходе продажи (тем же иностранцам)?
- В законе №552-IX указывается только, что несоблюдение процедуры продажи земли влечет за собой следующие последствия:
• признание сделки, по которой приобретается право собственности на земельный участок, недействительной;
• конфискация земельного участка.
Лицо должно отказаться от земельного участка в случае, если не может стать его собственником на законных основаниях. К примеру, 100 га земли переходят по наследству. Но лицо уже владеет 100 га земли. Итак, совокупно у него сосредотачивается 200 га, а это нарушает требования закона. При таких обстоятельствах лицо в течение года должно отказаться от части земли, которая превышает лимит.
Если через год лицо не отказалось от участка, земля конфискуется по решению суда. Затем такую землю продают на торгах. Вырученные средства возвращаются бывшему владельцу за исключением судебных издержек. Посмотрим, как этот механизм будет работать в реальности.
- Как мы видим, в Украине сельхозпроизводители и так не защищены от рейдерства, плюс ко всему большая часть земли обрабатывается «в тени». Насколько, по Вашему мнению, принятый закон может изменить существующий порядок вещей?
- С одной стороны, снятие моратория на продажу земли приведет к подтверждению де-юре положения вещей, которое уже существует де-факто. Земля перейдет в собственность к тем лицам, которые пользуются ею сейчас по договорам эмфитевзиса или долгосрочной аренды. Это шаг к упорядочению земельных правоотношений.
С другой стороны, намечается «большой передел» земли. Множество агрофирм, обрабатывающих землю сейчас, столкнутся с ситуацией, когда пайщики не захотят им продавать земельные участки. Кто-то предложит большую цену, и это будет решающим фактором.
Как предохранитель законом предусмотрено преимущественное право выкупа арендатором арендованного участка. Но уже сейчас относительно этого права можно видеть наличие правовой коллизии. Ведь не понятно, кто главный распорядитель земли – пайщик или арендатор. Арендатор может передать свое право преимущественного выкупа, а дальше пайщику будут выставляться заранее невыгодные условия выкупа земли. Это нарушает права пайщика как собственника. Это продолжение рейдерства, «теневых» схем, применяемых сейчас. То есть «старые добрые традиции» рейдерства в условиях вступления в силу нового закона будут сохранены.
Беседовала Юлия Шевченко
