1 июля 2021 года ознаменовалось вступлением в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», что означает снятие многолетнего моратория на продажу сельскохозяйственных земель и запуск рынка земли. Как и любой рынок, рынок земли будет функционировать согласно установленным правилам, которые мы рассмотрим ниже.
Несмотря на вступление в силу закона 1 июля, все ранее установленные запреты на отчуждение с/х земель снимаются поэтапно и учитывая ряд оговорок. Ограничения касаются в первую очередь субъектов, которые могут приобретать землю, а также размеров земельных участков, которые могут передаваться в «одни руки» - так называемая консолидация земель. Кроме прочего, законодатель предусмотрел сложную и многоступенчатую процедуру приобретения с/х земель установленными субъектами.
Ограничения отменяются для:
-
граждан Украины, государства и территориальных общин – с 1 июля 2021 года. Здесь ограничение по приобретению с/х земель в одни руки для граждан составляет 100 га;
-
юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины – с 1 января 2024 года. Консолидация в одни руки при этом составляет 10 тыс. га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники юридического лица.
При этом закон не предусматривает автоматическое снятие запрета на приобретение с/х земель для иностранных юридических и физических лиц. Только положительный исход всеукраинского референдума, на котором будет решаться вопрос доступа данных субъектов к рынку с/х земель, позволит иностранцам и иностранным юрлицам приобретать с/х земли на территории Украины. Правила же аренды земель с/х назначения для таких субъектов остались прежними – наравне с украинскими юрлицами и гражданами Украины.
По-прежнему запрет на отчуждение с/х земель государственной и коммунальной формы собственности остается в силе.
Поскольку процедура оформления сделок купли-продажи многошаговая, ниже рассмотрим основные этапы ее оформления.
1. Выяснить наличие/отсутствие преимущественного права выкупа у иных лиц – такое право на сегодняшний день принадлежит арендаторам земельных участков и лицам, имеющим специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения. Следовательно, перед оформлением сделки нотариус обязательно проверяет такие сведения.
2. Подготовка к сделке: на данной стадии необходимо убедиться в том, что земельному участку присвоен кадастровый номер и он зарегистрирован в Государственном земельном кадастре. Существенные условия договора купли-продажи земельного участка не претерпели изменений: а значит, они должны содержать, помимо прочего, кадастровый номер, целевое назначение земельного участка, состав угодий, правовой режим земельного участка.
Важно также на данном этапе убедиться в наличии регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество – без такой регистрации провести сделку купли-продажи не удастся.
3. Проверка нотариусом покупателя: для нотариусов предусмотрена сложная процедура проверки покупателя, установленная специальным порядком.
Такая проверка будет включать: установление личности приобретателя; конечного бенефициарного собственника юридического лица; проверку применения к покупателю санкций; проверку отнесения приобретателя в перечень лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности; определение общей площади земельных участков сельхозназначения, находящихся в собственности приобретателя.
Для проведения проверки нотариусы будут использовать данные Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.
В результате проведенной проверки нотариус составляет протокол, в котором определяет соответствие приобретателя требованиям закона.
Учитывая такую сложную многоступенчатую процедуру отчуждения земельного участка с/х назначения, перед приобретением прав на земельные участки, а также перед принятием решения об инвестировании мы рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам для проведения процедуры due diligence земельного участка. Специалисты Interlegal, учитывая наличие соответствующей экспертизы и практики, помогут в последующем и в сопровождении и оформлении сделки купли-продажи земельного участка.
Очевидно, что законодателем предпринят важный и судьбоносный шаг в реформировании земельных правоотношений. В то же время реформа предусматривает постепенное приведение рынка в соответствие, что дает время и возможность всем его участникам оценить и принять новые условия и правила игры.
Карина Шахбазян, младший юрист Interlegal
