Двадцять років українці чекали на земельну реформу. Від слів до справи перейшли парламентарії, обрані в липні 2019 року. Вже 31 березня 2020-го був прийнятий Закон України №552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». З набранням законом чинності 1 липня 2021 року відкривається ринок землі. Чого очікувати українцям? Як зміняться правила гри для вітчизняних сільгоспвиробників? В чому основні ризики? Як захистити себе старим та новим власникам землі? На ці та інші питання АПК-Інформ відповів Арсеній Салалайко, адвокат, СЕО Mitrax.
- Як найбільш успішно продати сільськогосподарську землю (пересічному українцеві або малому фермеру)?
- Якщо йдеться про невелику ділянку землі, то й кошти від її продажу будуть невеликими. Приміром, що можуть вирішити в житті пересічного українця 5 тис. доларів США від продажу паю?
Більш вигідний шлях – це об’єднання з іншими землевласниками, створення багатогалузевих підприємств, що займаються як рослинництвом, так і тваринництвом. Продаж землі зараз – це за будь-яких умов невигідний крок. Єдиним мотивом до нього може бути безвихідь.
- Як далі безпечно працювати малим та середнім фермерським господарствам?
- Запорука безпеки – це діяльність у правовому полі, на 100% «біла» діяльність. Адже головна причина поглинання фермерських господарств зараз – непрозорість бізнесу: від ухилення від податків до сумнівних документів на землю.
Не менш важливий чинник – прибутковість. Варто вкладати кошти в розвиток шляхом збільшення уставного капіталу та підвищення капіталізації підприємства. Натомість пайовики отримають набір засобів для ефективного розпорядження своєю власністю, зокрема – це кредити від держави, щоб розпочати власну справу. Планується створення Фонду розвитку сільських територій, передусім – для підтримки малих та середніх сільгоспвиробників.
Актуальним лишається використання всіх можливих методів протидії рейдерству. Про них ми говорили в минулій статті.
- Як великому бізнесу зберегти та примножити земельний банк?
- Правило стосовно «відбілювання» діяльності актуальне не тільки для малого бізнесу, але й для великого також. Йдеться про необхідність змін у свідомості «містечкових панів», які звикли до діяльності «в тіні» та недбалого використання землі.
Земельні ресурси використовуються недостатньо ефективно. Прибутковість підприємств низька. Серед причин – відсутність будь-якого планування, застаріла агротехніка та низький рівень працівників. У сільському господарстві доводиться працювати за дуже низькі зарплати, часто – без офіційного оформлення. На такі умови погоджуються лише некваліфіковані та немотивовані кадри. Вони не можуть бути підґрунтям для процвітання господарства.
З відкриттям ринку землі бізнес отримує повністю законні механізми нарощення зембанку (шляхом оренди чи купівлі землі). Водночас, варто зважати на ймовірність концентрації землі великими агрохолдингами через право викупу та банками – для подальшого продажу з вигодою.
Обмеження щодо кількості землі для купівлі та щодо статусу потенційних покупців призведе:
-
до переваги локального капіталу, й відтермінування інвестицій середнього розміру;
-
до набуття банками значення латифундистів через отримання землі (як застави) без кількісних обмежень;
-
до збільшення кількості земельних рантьє та ще більшого поширення практики прописувати в договорах довгострокової оренди права викупу землі.
- Які основні види махінацій з сільськогосподарськими землями є на сьогодні?
- Їх чимало, та ось кілька найрозповсюдженіших:
-
Передача землі у вигляді корпоративних прав
Подібні схеми спрямовані на отримання вигоди від продажу агрофірми (частки в капіталі агрофірми). Землі та майно збираються через легальні, напівлегальні та «тіньові» механізми. А потім здійснюється активний пошук покупця на такий «готовий бізнес». Ціна при цьому завищена, а реальні права на землю під великим сумнівом.
-
Оренда невитребуваних паїв
Велика проблема з легалізації невитребуваних паїв. Щороку з'являється велика кількість такої землі.
Родичі після смерті власника паю не подають документи на переоформлення, ця земля лягає на ОТГ чи сільради, котрі потім дають в оренду с/г підприємствам на короткий час – 1-3 роки. Питання корупції полягає в тому, що кошти за таку оренду йдуть на карман голові сільради.
В таких регіонах, як Суми, Миколаїв, Полтава ті інші, частка таких земель складає до 30%.
-
Отримання безкоштовної державної землі (до 0,12 га для садівництва, до 0,25 га для будівництва житла та до 2 га для ведення особистого господарства) через хабар
-
Залучення учасників АТО та інших пільговиків для отримання безкоштовних ділянок з подальшим їх об’єднанням
-
«Тіньова» передача землі в суборенду державними установами
-
Створення фіктивних фермерських господарств агрохолдингами
- Чи з’являться нові схеми незаконного привласнення ділянок після відкриття ринку землі?
- Нікуди не дінеться більшість старих схем. З ймовірного нового – отримання землі через кредити та банки. З 1 липня 2021 року банкам надається право отримувати землю у власність. Єдине застереження – зобов’язання продати цю землю протягом двох років.
У випадку активного кредитування та зняття мораторію за валютними кредитами, земля до банків буде переходити жваво. Що з нею буде протягом двох років перебування у власності банків, не зрозуміло. Закономірне припущення стосовно появи банків-латифундистів.
- Які саме махінації можливі після відкриття ринку землі?
- Не варто виключати ймовірності схем з підробкою документів та маніпуляціями в реєстрах, як і рейдерських захоплень (включно – за участі представників правоохоронних органів).
Можлива консолідація землі через передавання орендарем переважного права викупу. Приміром, поточний орендар не бажає викупити пай. Натомість він передає (продає) своє право переважного викупу посереднику (так званому інвестору). Такі посередники будуть провадити діяльність з консолідації земель у великі масиви. Адже земля у великих масивах має значно вищу ціну, ніж у розрізнених ділянках.
- Як убезпечити себе власникам сільськогосподарських земель від незаконного ними заволодіння (фермерам або пайовикам)?
- Важливий чинник – це правильно оформлені правовстановлюючі документи. Відомості про земельний пай повинні бути внесені до Державного земельного кадастру, власник повинен мати у наявності документи, що підтверджують право власності. Після 1 січня 2013 р. – це свідоцтво чи витяг з Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Якщо документи загублені, то саме час їх оформити. За наявності побоювань за свою земельну ділянку власник може скористатися сервісом інформування про початок та хід реєстраційних процедур щодо земельних ділянок SMS-маяк Земля.
- Як діяти у разі, коли землею намагаються незаконно заволодіти?
- Оскільки заволодіння може здійснюватись в різних формах, то й діяти потрібно буде по різному. Приміром, може йтися про самовільне зайняття земельної ділянки – паєм хтось починає користуватися, не повідомивши про це власника. Такі дії можуть кваліфікуватися як адміністративне правопорушення, передбачене ст.53-1 КУпАП. Про його вчинення слід повідомляти в поліцію.
Якщо йдеться про агрорейдерство, та незаконні дії стосуються великих земельних площ, потрібен комплексний підхід, про який ми вже говорили .
- Серед основних положень законопроекту, за які велася найзапекліша дискусія між представниками бізнесу, влади та народу є можливість на старті відкриття ринку продавати землю тільки українцям (юрособам – з 2024 р.) з граничним максимумом в одні руки – 100 га. На Вашу думку, наскільки можливо в поточних українських реаліях обійти дані вимоги фермерським господарствам/бізнесу та концентрувати великі масиви землі у своїх володіннях? Як держава могла б уникнути цього «обходу» закону?
- Передусім, обмеження діятиме лише до 2023 року. Хоча й до того ніщо не заважає скуповувати землю через родичів та підставних осіб. Експерти говорять про потребу у введенні поняття «пов’язані особи», і це буде запобіжником від незаконного скуповування земель.
Значним ризиком є відсутність обмеження щодо концентрації землі в одних руках на рівні ОТГ. Вже через два роки одна особа зможе купувати 10 тис. га. Натомість 25% ОТГ мають площу с/г земель, що менша ніж 10 тис га. У 60% громад ця площа менша як 20 тис. га. Виникає загроза поставлення в залежність громади від однієї особи – власника землі.
Запобіжником від такої загрози мала стати поправка в законопроект про відкриття ринку землі, за якою встановлювалося обмеження площ землі у власності на рівні ОТГ в 35%, але цю правку видалили.
- Чи зможуть також й іноземні компанії обійти положення про продаж сільськогосподарських земель тільки українцям?
- Припущення, що варіант переходу землі до іноземців – через банки. Навіть більше – в Україні дозволяється банкам з іноземним капіталом надавати кредити під заставу. Через деякий час такі банки зможуть отримати землю в результаті її стягнення.
В ТОП-20 українських банків лише 5 без іноземних інвестицій. Вочевидь, виключити банки з іноземним капіталом від участі в кредитування під заставу землі проблематично, бо тоді лишиться надто мало гравців на цьому полі.
Крім того, іноземці шляхом застосування різних схем можуть створити компанії зі 100% українськими інвестиціями. Для цього не знадобиться великого статутного капіталу. А вже через такі кампанії буде здійснюватися скупка земель.
Також є велика кількість людей з подвійним громадянством, і ні продавець, ні держава не знає про існування іншого громадянства. Звісно, що Україна вбачає в них лише громадян України, але мені здається, що тут можливі якісь маніпуляції.
- Чи очікує продавця сільськогосподарської землі якась кримінальна відповідальність у разі свідомого недотримання законодавства в ході продажу (тим же іноземцям)?
- В законі №552-IX зазначається лише, що недотримання процедури продажу землі тягне за собою наступні наслідки:
-
визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним;
-
конфіскацію земельної ділянки.
Особа повинна відмовитися від земельної ділянки у разі, якщо не може стати її власницею на законних підставах. Приміром, 100 га землі переходять у спадок. Але особа вже володіє 100 га землі. Отже, сукупно в неї зосереджується 200 га, а це порушує вимоги закону. За таких обставин особа протягом року повинна відмовитися від частини землі, яка перевищує ліміт.
Якщо через рік особа не відмовилася від ділянки, земля конфіскується за рішенням суду. Потім таку землю продають на торгах. Виручені кошти повертаються колишньому власникові за виключенням судових витрат. Подивимось, як цей механізм працюватиме в реальності.
- Як ми бачимо, в Україні сільгоспвиробники і так не захищені від рейдерства, плюс до всього велика частина землі обробляється «в тіні». Наскільки, на Вашу думку, прийнятий закон може змінити існуючий порядок речей?
- З одного боку, зняття мораторію на продаж землі призведе до підтвердження де-юре стану речей, який вже існує де-факто. Земля перейде у власність тим особам, які користуються нею зараз за договорами емфітевзису чи довгострокової оренди. Це крок до впорядкування земельних правовідносин.
З іншого боку, намічається «великий переділ» землі. Багато агрофірм, що обробляють землю зараз, зіткнуться з ситуацією, коли пайовики не захочуть їм продавати земельні ділянки. Хтось запропонує більшу ціну, і це буде вирішальним чинником.
Як запобіжник законом передбачене переважне право викупу орендарем орендованої ділянки. Але вже зараз щодо цього права можна вбачати наявність правової колізії. Адже не зрозуміло, хто головний розпорядник землі – пайовик чи орендар. Орендар може передати своє право переважного викупу, а далі пайовику будуть виставлятися заздалегідь невигідні умови викупу землі. Це порушує права пайовика як власника. Це продовження рейдерства, «тіньових» схем, які застосовуються зараз. Тобто «старі добрі традиції» рейдерства за умов набуття чинності нового закону будуть збережені.
Бесідувала Юлія Шевченко
