В цьому випуску журналу ми розпочинаємо цикл статей, в якому будуть розглянуті зміни в законодавстві, що мають безпосередній вплив на діяльність сільськогосподарських товаровиробників - учасників Проекту аграрного маркетингу в Україні. Автори статей не претендують на всеосяжність, тобто на розгляд ВСІХ нормативних актів та ненормативних документів, наприклад, листів, із-за неосяжності такого завдання. В оглядах будуть розглядатися тільки основні нормативно-правові акти.
2 жовтня 2003 р. прийнятий Закон України „Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі, яким викладено в новій редакції Закон України „Про оренду землі”. Закон набирає чинності з дня його офіційного опублікування, опубліковано його в „Урядовому кур’єрі” 5 листопада 2003 р.
Громадяни нашої країни можуть уявити, що причиною прийняття нової редакції Верховною Радою є суттєва зміна всіх норм, що регулюють оренду землі, але це не так. В новій редакції Закону повторюється майже незміненою більша частина попередньої редакції Закону.
Розглянемо тільки суттєві відмінності між новою і попередньою редакцією Закону.
Попередня редакція Закону містила наступну норму (ст.4 п.3) :
„При передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а у акціонерному товаристві - загальними зборами товариства”. В новій редакції Закону ця норма виключена, тому що порядок розробки і затвердження проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) затверджений Законом України „Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” від 5 червня 2003 р.
Новою редакцією Закону зменшені обмеження щодо передачі земельних ділянок в суборенду. Раніше орендар мав право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки у разі наявності однієї з вичерпного переліку підстав, наприклад, у разі тимчасової непрацездатної. Перелік підстав було сформульовано таким чином, що жодна з них не поширювалась на юридичних осіб, а в більшості випадків орендарями є юридичні особи. Сільськогосподарські підприємства, які орендували землю у власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) були обмежені Законом в можливості передати землю в суборенду, навіть якщо вони не мали технічної можливості обробити всю орендовану землю. Зараз відповідної заборони немає. Навпаки, для орендарів спрощено порядок передачі в суборенду земельних ділянок. Якщо раніш орендар повинен був або зазначити в договорі своє право на передачу землі в суборенду, або отримати дозвіл орендодавця, то відповідно до ст. 8 нової редакції Закону достатньо надіслати письмовий запит орендодавцю. У разі, якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, земельна ділянка повністю або частково може бути передана в суборенду. Беззаперечно, така „презумпція згоди” встановлена для сільськогосподарських підприємств, які орендують землю у власників сертифікатів для того, щоб орендарю непотрібно було збирати сотні, а то й тисячі підписів.
З іншої сторони, надання права на передачу в суборенду призупинить розвиток ринку оренди сільськогосподарських земель, тому що в деяких випадках орендар може бути зацікавлений не так у виробництві на орендованій землі, як у довгостроковому праві розпоряджатися (передавати в суборенду) земельні ділянки.
На обмеження можливості заробляти на суборенді землі спрямована норма, яка існувала і в попередній редакції Закону, згідно якої „умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому”. В той же час, у орендаря існує багато можливостей передати землю в суборенду ніби-то на таких же умовах, на яких він отримав її в оренду, але отримати від суборендаря фактично більш високу орендну плату іншим шляхом, наприклад, в якості оплати за послуги.
В новій редакції встановлено обов’язок орендодавця повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі з зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Цей обов’язок встановлено для того, щоб орендар був в змозі скористуватися своїм правом на переважне придбання орендованої земельної ділянки у разі продажу за умови сплати ціни продажу.
Попередня редакція Закону вимагала обов’язкового нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки у разі, якщо договір укладається на строк більше 5 років. Такої вимоги немає в новій редакції Закону, а отже, сторони можуть укладати договір оренди без нотаріального посвідчення на будь-який термін, але не більш 50 років, як це передбачено ст.93 Земельного кодексу України та ст.19 Закону. В той же час нова редакція вимагає від сторін строк дії договору оренди визначати з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.
Статтею 14 Закону передбачено, що типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Зараз ми можемо тільки сподіватися, що договори оренди, укладені до затвердження Кабінетом Міністрів України такої типової форми, не будуть визнаватися судом недійсними.
Як і раніше, договори оренди землі підлягають державній реєстрації. Але якщо раніш договори оренди землі реєструвалися відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. №2073, то зараз порядок реєстрації повинен бути встановлений законом, якого ще немає. Договір оренди землі не може бути зареєстрований до прийняття відповідного закону, а, отже, не може й набрати чинності. Як завжди, „ложка дьогтю” змінила смак усього меду. Навіщо приймати Закон, який взгалі зупиняє укладання договорів оренди землі до прийняття нового закону?
В новій редакції Закону серед істотних умов з’явилася така умова, як відповідальність за несплату орендної плати. Не зайвим буде перелічити істотні умови договору оренди землі, передбачені новою редакцією Закону (ст.15):
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін.
На цей перелік умов сторони повинні звертати особливу увагу, тому що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч.2 ст.15 Закону).
Новою в Законі є норма, згідно якої обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Встановлення індексації важливо для сторін, у яких в договорі зафіксовано орендну плату в грошовій формі.
Згідно ст.21 нової редакції Закону річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній і комунальній власності, не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. З цього правила є виключення: у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
Звертаємо увагу потенційних орендарів та орендодавців на те, що згідно ст.24 Закону орендодавець зобов’язаний відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця. В той же час ст.28 дозволяє сторонам відмовитись в договорі від компенсації орендодавцем витрат на поліпшення земельної ділянки. Ст.15 Закону взагалі вимагає додавати до договору оренди угоду щодо відшкодування орендарю витрат на охорону і поліпшення об’єкта оренди. Зважаючи на такі вимоги і протиріччя, можна рекомендувати потенційним сторонам договору оренди землі звертати найпристальнішу увагу на пункти договору, що стосуються поліпшення земельної ділянки. Закон ставить орендодавця в дуже невигідні умови щодо компенсації витрат на поліпшення, якщо в договорі або окремому письмовому документі буде зазначена його згода на здійснення орендарем поліпшень землі. В той же час орендар, якому обіцяно компенсувати поліпшення, повинен настояти на укладанні відповідного додатку до договору. Отже, сторони при укладанні договору повинні звернути увагу на врегулювання компенсації витрат на поліпшення з метою уникнення довгих судових суперечок.
Новою редакцією Закону в ст.25 передбачений додатковий обов’язок орендаря земельної ділянки: у п’ятиденний термін після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Недостатньо чіткою в застосуванні, з точки зору автора, є норма ч.2 ст.32 нової редакції Закону, згідно якої у разі розірвання договору оренди з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки. Орендар не може без згоди орендодавця розірвати договір оренди, а повинен звертатися до суду. Отже, може трапитися ситуація, при якій договір оренди буде розірвано за ініціативи орендаря в судовому порядку із-за неналежного виконання орендодавцем своїх обов’язків, і при цьому формально за законом орендар повинен буде платити орендодавцеві додаткову орендну плату.
Важливі нововведення містяться в перехідних положеннях Закону, що сформульовані наступним чином:
„Громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.
Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом”.
Якщо в перехідних положеннях Земельного кодексу України зазначено, що сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земель після виділення земельних часток (паїв) в натурі, то Закон „Про оренду землі” вимагає від сторін переукласти договір оренди землі на таких же умовах.
Як ми бачимо, нова редакція Закону „Про оренду землі” базується на попередній редакції цього Закону, але в той же час має декілька суттєвих змін. Результатом же того, що законодавці вирішили не просто підправити недоліки і змінити певні норми, є створення нових суттєвих протиріч в Законі, що ускладнюють його виконання.
Андрій Никоненко,
радник з юридичних питань Проекту аграрного маркетингу в Україні
