Як відомо, в результаті паювання земель колективної власності близько 6,7 млн. українських селян отримали земельні частки (паї). В ході наступного етапу земельної реформи на селі, який проходить на даний час, відбувається виділення земельних часток (паїв) в натурі на місцевості. Замість земельних часток (паїв) селяни отримують земельні ділянки, право власності на які посвідчується державними актами на право власності на земельну ділянку.
Виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) об’єктивно приводить до подрібнення фонду сільськогосподарських земель, оскільки в результаті цього збільшується кількості земельних ділянок. Як відомо, площа земельної частки (паю) в середньому по країні становить 4 умовних кадастрових га і варіюється від 1,5 га в західних областях до 10-15 га в південних і південно-східних областях. Таким чином, в результаті виділення земельних часток (паїв) 11 тис. землеволодінь колишніх колективних сільськогосподарських підприємств розміром від 1 до 10 тис. га можуть виникнути більш ніж 6 млн. дрібних земельних ділянок розміром від 1,5 до 15 га.
У зв’язку з цим перед сільськогосподарськими підприємствами, які використовували землю на основі оренди земельних часток (паїв), постає непросте питання: як використовувати подрібнені сільськогосподарські угіддя, які належать на праві власності громадянам. Добре відомо, що на великих земельних масивах, якими в Україні традиційно користувалися сільськогосподарські товаровиробники в дореформені часи, технологічно зручніше використовувати потужну сільськогосподарську техніку, багатопільну сівозміну, засоби хімізації тощо. Разом з тим, господарювання на невеличких земельних ділянках не завжди є економічно вигідним саме для сільськогосподарських підприємств, діяльність яких базується на використанні найманої праці. Як же їм бути? Практика підказала досить непоганий вихід: створення єдиних земельних масивів з метою передачі їх у користування сільськогосподарському підприємству чи фермерському господарству.
Переважна більшість громадян, які виділяють у натурі (на місцевості) належні їм земельні частки (паї), є особами похилого чи непрацездатного віку, яким не під силу самостійно обробляти кількагектарну земельну ділянку. Однак вони хотіли б мати вигоду від власної землі. В такій ситуації найкращим варіантом розпорядження землею є передача її в оренду з метою регулярного отримання доходу у формі орендної плати. В зв’язку з цим Закон України від 5 червня 2003 р. “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” надає громадянам право вимагати виділення їм земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом.
Поняття єдиного земельного масиву та його види. Хоча термін “єдиний земельний масив” введено в правове поле України Законом “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, його зміст чітко не визначено. В зв’язку з цим на практиці мають місце випадки різного тлумачення та застосування положень про єдині земельні масиви. Як свідчить практика, єдиний земельний масив може являти собою частину угідь колишнього колективного сільськогосподарського підприємства, які територіально становлять одне поле чи його компактно розташовану групу таких полів. Проте трапляються випадки, коли під єдиним земельним масивом розуміють одну земельну ділянку. Виникає запитання: яке з двох визначень “єдиного земельного масиву” відповідає нормам Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”? Аналіз норм цього закону, що обидва види єдиних земельних масивів мають “законодавче визнання”. Закон “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” передбачає виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) єдиними земельними масивами двох видів. Перший з них являє собою сукупність суміжно розташованих індивідуальних земельних ділянок в одному полі чи групі компактно розташованих полів. Другий вид єдиного земельного масиву - це одна земельна ділянка, яка передається у спільну власність групі власників земельних часток (паїв).
Як правило, керівники сільськогосподарських підприємств, які орендують земельні частки (паї) і справно сплачують орендну плату, мають значний вплив на їхніх власників. Тому керівники таких підприємств можуть відіграти важливу роль у формуванні єдиних земельних масивів. Зокрема, вони можуть вплинути на вибір одного з двох вищезазначених видів таких масивів власниками земельних часток (паїв), розповівши селянам про переваги та недоліки кожного з них.
Переваги та недоліки єдиних земельних масивів як об’єкта оренди. Який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд той, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян. Адже в такому випадку орендар має укласти один договір оренди землі, на підставі якого він використовуватиме весь земельний масив. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди він матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками земельної ділянки, а з однією особою - їхнім уповноваженим представником.
Однак виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов’язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов’язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається у спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається у письмовій формі та підписується всіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх у натурі у вигляді спільної земельної ділянки.
Правовий режим земельних ділянок, які перебувають у спільній власності, визначено Земельним кодексом України. Згідно зі ст. 86 кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, у якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Державний акт, який посвідчує право спільної власності на землю, видається співвласникам в одному примірнику. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому решта співвласників залишаться без документа, який посвідчуватиме їхні права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їхніх земельних часток (паїв) у натурі, якщо вони не перебуватимуть у родинних чи інших довірчих стосунках з уповноваженою особою.
Крім того, ст. 88 Земельного кодексу встановлено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. За великої кількості співвласників земельної ділянки укладання договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде узгодити з усіма співвласниками. До того ж, договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально, за що сплачується державне мито.
Таким чином, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов’язано з істотними обтяженнями та незручностями. Тому виділення всіх земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства в натурі (на місцевості) однією земельною ділянкою, яка належатиме великій кількості громадян на праві спільної часткової власності, є, на наш погляд, далеко не завжди доцільним. Краще за все, коли співвласниками такої ділянки стане невелика кількість осіб, наприклад, особи, які є членами однієї сім’ї чи близькими родичами, яким легше буде досягти згоди щодо передачі в оренду спільної земельної ділянки.
Особливості формування єдиного земельного масиву, який складається з окремих земельних ділянок. Якщо власники земельних часток (паїв) виявляють бажання виділити належні їм паї окремими ділянками, подавши відповідні заяви, то ніхто не має права примусити їх виділити їхні паї єдиною, спільною земельною ділянкою. В такому випадку, згідно зі ст. 11 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, кожному власнику земельної частки (паю), який виділено в натурі, обов’язково має бути видано державний акт на право власності на земельну ділянку. Причому державний акт на право власності на земельну ділянку має бути виданий як тим власникам, які виявили намір господарювати самостійно, так і тим з них, які вирішили виділити земельні ділянки в натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля). В останньому випадку підприємство-орендар, яке має намір узяти в оренду земельні ділянки в складі такого земельного масиву, повинне укласти договір оренди з кожним власником земельної ділянки, що входить до масиву. Укладання договорів оренди земельних ділянок з великою кількістю їхніх власників потребує чимало часу та паперу. Однак орендар таких ділянок матиме й певні переваги. Так, наприклад, у залежності від планів виробничої діяльності орендаря він може припинити відповідно до чинного законодавства договірні відносини з частиною власників ділянок, у той час як при оренді єдиного земельного масиву, який належить великій кількості співвласників (100-500 осіб і більше), відмовитися від оренди частини такого масиву неможливо. Крім того, при оренді окремих земельних ділянок з кожним власником можна домовитися про різні умови оренди (термін оренди, розмір орендної плати, умови користування землею тощо).
Слід відзначити, що власник будь-якої включеної до складу єдиного земельного масиву земельної ділянки має право вимагати “відділення” земельної ділянки від єдиного масиву шляхом закріплення меж цієї земельної ділянки межовими знаками в натурі (на місцевості). Однак така вимога підлягає задоволенню, якщо власник ділянки не зв’язаний певними договірними зобов’язаннями з власниками суміжних земельних ділянок чи особою, яка використовує земельні ділянки в межах єдиного земельного масиву на основі договорів оренди землі. До завершення терміну дії таких договорів зазначене виділення в односторонньому порядку не допускається.
Закріплення меж єдиних земельних масивів. У ст. 11 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” визначено порядок закріплення меж земельних ділянок межовими знаками в залежності від наміру їхніх власників (співвласників) щодо подальшого використання. Якщо власник земельної ділянки має намір самостійно її використовувати, то межі його земельної ділянки мають бути закріплені межовими знаками встановленого зразка. Якщо двоє чи більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх у натурі на місцевості єдиним масивом як одну земельну ділянку, яка передається у спільну власність зазначених осіб, то межі такої спільної земельної ділянки також закріплюються межовими знаками встановленого зразка.
Однак, якщо двоє чи більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом, який являє собою відповідну кількість суміжно розташованих окремих земельних ділянок (одне поле чи група суміжно розташованих полів), то в такому випадку межі кожної з таких земельних ділянок визначаються в технічній документації, але не переносяться в натуру (на місцевість). Це пов’язано з тим, що власники розташованих в одному земельному масиві (полі) земельних ділянок виявили бажання передати земельні ділянки в оренду одному сільськогосподарському товаровиробнику. За такого використання земельних ділянок межові знаки, якби вони встановлювалися на межах кожної з них, створювали б перешкоди у використанні великої сільськогосподарської техніки, застосуванні сівозміни тощо. З метою уникнення таких ускладнень Закон “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” дозволяє не закріплювати межі земельних ділянок, розташованих в одному земельному масиві (полі). В такому разі обов’язково фіксуються межовими знаками лише зовнішні межі єдиного земельного масиву (поля).
Порядок обміну земельними ділянками, які перебувають у складі єдиних земельних масивів. І все-таки може статися, що власник переданої в оренду земельної ділянки, яка знаходиться, наприклад, усередині єдиного земельного масиву, виявить бажання самостійно використовувати свою земельну ділянку і матиме правові підстави для цього. В такому разі підприємство-орендар може і повинне сприяти в обміні такої ділянки на іншу, яка розташована в периферійній частині єдиного земельного масиву. рекомендації щодо обміну земельними ділянками, які були виділені у натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля), а їхні власники отримали державні акти на право власності на земельні ділянки, містяться у ст. 14 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”. Згідно з чинним законодавством, обмін земельними ділянками може здійснюватися їхніми власниками лише за взаємною згодою та на добровільній основі.
У разі досягнення власниками земельних ділянок згоди щодо обміну ними вони повинні звернутися до нотаріуса для підготовки тексту договору міни земельними ділянками. Договір міни земельними ділянками підписується обома сторонами і підлягає нотаріальному посвідченню. Саме з моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності.
За загальним правилом за посвідчення договорів щодо відчуження земельних ділянок, до яких належить і договір міни ними, стягується державне мито у розмірі 1% суми договору, але не менше 1 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 р. “Про державне мито”). Однак з метою стимулювання громадян до обміну належними їм на праві власності земельними ділянками зазначеним Декретом такі громадяни звільнені від сплати державного мита за посвідчення договору міни земельними ділянками.
Кулинич П.Ф., кандидат юридичних наук,
старший науковий співробітник
Інституту держави та права НАН України
